マイホームを売ったときのスーパー特例『3,000万円特別控除』が使えるケース、使えないケースをご紹介

税理士の伴@ban_tax240です。   お金が動くところには税金がかかります。 土地や建物を売ったときも例外ではありません。     ところがどっこい。 マイホームを売ったときには税金がかからなくなる特例があるんです。     今回は 知らないとめっちゃ損する！ マイホームを売ったときのスーパー特例『3,000万円特別控除』が使えるケース、使えないケース についてお話します。  

どんな特例？

 

特例を使わないとどうなるか

土地建物を売ったときの税金は、次のとおり計算します。   【売却代金ー取得費ー譲渡費用（＝譲渡所得）】✕税率   具体的な金額で説明します。   譲渡所得というのは、ざっくりいうと「利益」のことです。 この金額に対して、一定割合で税金がかかるわけです。

特例を使うとどうなるか

 

3,000万円の特別控除

上記の例でマイホームの3,000万円控除特例を使うと、計算式が次のように変わります。   特例を使わない場合との違いは、特別控除と言われるものの有無です。   マイホーム特例は、利益から最大3,000万円を引くことが出来るという制度です。 つまり、利益が3,000万円以下であれば税金がかからないということです。   特別控除がなかった場合の税金600万円がゼロになるんですよ。 すごくないですか？  

軽減税率

もう一つ特例があります。 それは、売ったマイホームが10年を越えて住んでいたものである場合に使える軽減税率です。   利益の金額が3,000万円を越えてしまった場合、税金が発生します。 10年を越えて住んでいた場合には、このときに使われる税率が低くなるのです。     なお、3,000万円を引いた後の利益が6,000万円を超える場合には、計算方法が変わります。    

どんな場合に使える特例か

具体的には、次のような不動産を売った場合に使うことが出来る特例です。

1. 現に居住している不動産
2. 以前居住していた不動産（居住しなくなってから3年以内）
3. 災害などで滅失した居住用の不動産（居住しなくなってから3年以内）
4. 住んでいた住宅を取り壊した後の土地（取り壊しから1年以内）

  なお、次のような不動産には適用されません。

1. この特例を利用することだけを目的として入居した家屋
2. 一時的な目的で入居した家屋（新築期間中だけの仮住まいなど）
3. 趣味や娯楽のために所有する家屋（別荘など）

 

注意点

 

確定申告が必要です

この特例は、税務署に対して「売ったのはマイホームだよ」と宣言しなければ使えません。 その宣言は、売った年の翌年3月15日までに確定申告書を税務署に提出することにより行います。   黙ってても勝手に特例が使えるわけではありませんので、ご注意を。  

夫婦間、親子間などの売買は特例ナシ

この特例は、他人同士での売買を基本にしています。 したがって、次のような間柄での売買には適用がされません。

• 夫婦間
• 親子間
• 生計を一にする親族（祖父母、孫、兄弟、おじおば　など）間
• 売った後に、売った家で同居する親族間
• 同族会社とそのオーナー間

   

まとめ

マイホームを売ったときのスーパー特例 『3,000万円特別控除』が使えるケース、使えないケースをご紹介しました。   特例を使うつもりで売ったのに、実は特例が使えないケースだった！ なんてことでは目も当てられません。   売買契約の前に税理士や税務署へ相談しておくことをオススメします！